قانون پیش فروش ساختمان پس از بیش از چهل ماه بررسی، در زمستان 1389 به تصویب قوه مقننه رسیده و در روزنامه رسمی منتشر شد. در امارت دبی از کشور امارات متحده عربی نیز از سال 2006 تا سال 2010 قوانین و مقررات متعددی برای ضابطه مند کردن پیش فروش به تصویب رسیده است. قانون ایران تمهیدات نسبتا مناسبی برای حمایت از حقوق پیش خریداران اندیشیده ولی این حمایت ها کامل نیست. در قانون ایران به حقوق پیش فروشنده توجه کافی نشده است. قوانین امارت دبی به حقوق پیش فروشنده در برابر پیش خریداران بیشتر توجه کرده ولی در مواردی حقوق پیش خریداران را به کلی فراموش کرده است. در این مقاله سعی شده است نقاط ضعف و قوت قوانین این دو کشور مورد تجزیه و تحلیل حقوقی قرار گیرد.

حقوق دانان ماهیت های مختلفی برای قراردادهای پیش فروش به دلیل موجود نبودن مبیع در زمان عقد، قائل شده اند. در این تحقیق مفهوم پیش فروش و ماهیت این قرارداد بر اساس قصد متعاملین مورد بررسی قرار گرفت و نظریه «بیع مال اعتباری» ارائه گردید که به ضمیمه آن شرط ضمن عقد احداث ساختمان وجود دارد. به موجب این نظریه، قرارداد پیش فروش عبارت است از بیع عین معین آپارتمان ساخته نشده به علاوه شرط عینیت فیزیکی بخشیدن به آن (احداث ساختمان). رابطه عقد و شرط مذکور، مورد تحلیل قرار گرفت و در نتیجه معلوم شد آثار این قرارداد با متعاملین و عرف جاری مطابقت دارد و نیازهای جامعه امروزی را برآورده می سازد از آن جمله تملک بی درنگ خریدار به آنچه وجود دارد و بعداً کمال می یابد.

قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 قانونی حمایتی است که در صدد تأمین حقوق پیش خریداران و انتقال گیرندگان بعدی و اشخاص ثالث است. حسب مادۀ 9 این قانون، پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز عدم رعایت ضوابط قانونی مسئول است و الزام به تحصیل بیمۀ مسئولیت نیز دارد. در این خصوص مسائلی از قبیل طبیعتِ مسئولیت از حیث قراردادی و قهری بودن و امکان جمع یا انتخاب بین آن دو، قابل مطالعه است. علاوه بر این باید مفهوم خسارت ناشی از عیب، بررسی شده و قواعد مندرج در قانون مذکور با مقررات خیار عیب مقایسه گردد. ضمن اینکه بیمۀ مسئولیت نیز می تواند بحث مجزایی را به خود اختصاص دهد. این پژوهش با روش تحلیلی_توصیفی در صدد اثبات این امر است که مسئولیت پیش فروشنده در قبال هر زیاندیده ای، فارغ از وجود یا فقدان قرارداد، امکان تحقق دارد و پیش فروشنده هم از جهت خود عیب و هم بابت زیان ناشی از عیب، مسئولیت دارد. شیوۀ جبران خسارت در هر دو فرض تابع قواعد عمومی مسئولیت است و احکام خیار عیب در آن جاری نمی شود. همچنین، خسارات وارده به زیان دیده، از محلّ بیمۀ مسئولیت اجباری و در چهارچوب عقد بیمه پرداخت می شود اما، بیمه گر می تواند پس از پرداخت خسارت، به مسئول حادثه ای که بیمه گزار مسئولیت وی را بر عهده ندارد رجوع کند. همچنین امکان الزام پیش فروشنده به اخذ بیمه نیز وجود دارد.

1هدف از این پژوهش طراح مدلی برای سنجش شایستگی های عمومی دانش آموزان ابتدایی با توجه به تربیت تمام ساحتی و بررسی این شایستگی ها در دانش آموزان ابتدایی از دیدگاه مدیران و معاونین مدارس بود. پژوهش حاضر از نوع طرح های آمیخته اکتشافی بوده و داده های پژوهش به دو روش کیفی (تحلیل محتوای قیاسی و مصاحبه با خبرگان) و کمی (پرسشنامه محقق ساخته بر پایه مدل پژوهش) گردآوری شد. در بخش کیفی در ابتدا با استفاده از تحلیل محتوای قیاسی با روش مایرینگ و بر اساس سند تحول بنیادین و سایر اسناد بالا دستی 5 عنصر اصلی شامل 1- شایستگی های معنوی 2- شایستگی های درون فردی- اخلاقی 3- شایستگی های فرهنگی- اجتماعی 4-شایستگی های یادگیری و 5- شایستگی های روانشناختی- جسمانی، استخراج شد و متن مصاحبه بر پایه این عناصر و در نظر گرفتن تربیت تمام ساحتی در اختیار 8 نفر از خبرگان آموزش ابتدایی قرار گرفت که به روش نمونه گیری هدفمند و گلوله برفی انتخاب شدند. نتایج مصاحبه های نیمه استاندارد نشان داد که شایستگی های عمومی دانش آموزان ابتدایی دارای 8 مضمون مشترک و 182 زیرمضمون بود. در بخش کمی نیز پرسشنامه ای محقق ساخته بر پایه مدل پژوهش ساخته شد و پس از اعتباریابی آن در اختیار 70 نفر از معاونین و مدیران (از میان 205 نفر) مدارس شهرستان بوکان در سالتحصیلی 1402-1401 که به روش نمونه گیری خوشه ای چند مرحله ای انتخاب شدند، قرار گرفت. در نهایت نتایج آزمون فریدمن نشان داد که عملکرد دانش آموزان در شایستگی های معنوی و درون فردی- اخلاقی مطلوب، در شایستگی های یادگیری ضعیف و در شایستگی های روانشناختی- جسمانی و فرهنگی- اجتماعی بسیار نامطلوب است.

زمینه و هدف: یکی از مرسوم ترین شیوه های خرید و فروش به ویژه در میان تجّار، انعقاد قرارداد به نحو اقساطی بوده و مضافاً قانون مدنی ایران نیز علیرغم شمول این نوع از بیع، تعریفی از آن ارائه نکرده است، کنوانسیون1980 وین نیز تعریفی از قرارداد اقساطی ارائه ننموده، اما به لحاظ ماده 73، قراردادی که در آن «تحویل کالا، مرحله ای و دارای دفعات باشد» اقساطی محسوب می شود و این تلقی در آرای مراجع داوری تا حدودی انعکاس یافته است. روش: این تحقیق از نوع نظری بوده و روش تحقیق به صورت تحلیلی ـ تطبیقی است و روش جمع آوری اطلاعات به صورت کتابخانه ای است و با مراجعه به اسناد، کتب و مقالات صورت گرفته است. ملاحظات اخلاقی: در تحقیق حاضر، اصل امانتداری، صداقت، بی طرفی و اصالت اثر رعایت شده است. یافته ها: تحقیق حاضر ضمن بررسی مفهوم و مبانی تئوریکی بیع اقساطی، به تحلیل و بررسی تطبیقی آن در حقوق ایران و کنوانسیون وین و نیز قرارداد فروش اقساطی قرارداد پزشکی پرداخته است. نتیجه گیری: بیع اقساطی در حقوق ایران دارای شرایط و ضوابط متفاوتی نسبت به کنوانسیون وین بوده و در مواردی اقدامات کنوانسیون وین در خصوص بیع اقساطی، خلاف مقررات و قواعد پذیرفته شده در نظام حقوقی ایران می باشد، اما این اختلاف نشان دهنده برتریّت مقررارت مربوط به بیع اقساطی در حقوق ایران نیست؛ در مفهوم کلی قواعد مربوط به بیع اقساطی در حقوق ایران، دارای ابهاماتی است و تنها راه بهره مندی از کیفیت بیع اقساطی، سلب تکلیف آن از حوزه بانکی است، چراکه دستورالعمل های بانکی در خصوص قراردادهای اقساطی کاملاً غیر همسو با عملیات بانکی بدون ربا بوده و در این زمینه تا حدودی به جز معدودی از قراردادهای اقساطی، کاملاً یکسان به عملیات ربا بوده است

در اقتصاد ایران، مسکن فقط وسیله ای برای سکونت خانوار نیست، بلکه وسیله ای برای سرمایه گذاری و پس انداز نیز به شمار می رود. بدون شک بخش قابل توجهی از معاملات کشور به موضوع خرید و فروش ساختمان یا پیش فروش آن اختصاص دارد. نظر به تأثیر مستقیم سلامت این بازار در تأمین نظم اقتصادی و قضایی، قانونگذار در قانون پیش فروش ساختمان، به منظور سامان دادن به این بازار پرمخاطره، شرایط ماهوی و شکلیِ متعددی را برای قرارداد پیش فروش ساختمان مقرر کرده است. یکی از این شرایط لزوم تنظیم سند رسمی برای این قرارداد و پیش بینی ضمانت اجرای کیفری برای عدم رعایت آن است. در این تحقیق، تأثیر شرط تنظیم سند رسمی انتقال بر اعتبار این گونه قراردادها بررسی شده و با اتکا به اصول حقوقی، نظام ثبتی، رویه ی قضایی وقانونپیش فروش ساختمان به ایننتیجهرسیدهاستکه در حقوق ایران، تنظیم سند رسمی به طور عموم وسیله ی اثبات (نه ثبوت) قرارداد پیش فروش ساختمان است. ثبت سند صرفاً ابزار اطلاع رسانی، آگاهی از آمار نقل وانتقال املاک و درجهت تضمین حقوق اشخاص به ویژه پیش خریدار محسوب می شود. بنابراین، نمی توان به هیچ وجه عدم ثبت رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان را دلیل بر عدم تشکیل آن دانست.

این مقاله در صدد یافتن ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان بوده و به جهت اینکه در قانون مربوط، صحبت از مالکیت به عمل آمده، پس از طرح مساله، در مباحث مقدماتی، بالضروره به تبیین مفهوم مالکیت و تعریف بیع در قانون مدنی ایران و فقه امامیه پرداخته شده است.در ادامه مباحث، دکترین حقوق درمورد قرارداد پیش فروش ساختمان و مطابقت آن با هریک از نهادهای حقوقی تعهد به بیع، بیع مشروط، بیع معدوم به تبع موجود، بیع معلق، عقد صلح و قرارداد خصوصی تملیکی ارائه شده است و درنهایت، ضمن خدشه در لزوم شرطیت قبض تمامی ثمن در بیع سلم، این نتیجه به عمل آمد که قرارداد مزبور با بیع سلم قابل تحلیل و توجیه است. البته با ذکر اینکه واحد ساختمانی حسب انشاء طرفین با سه حالت مختلف «از ابتدا»، «در حین احداث و تکمیل» و «پس از اتمام عملیات ساختمانی» (مندرج در ماده 1) به مالکیت پیش خریدار درآید: در حالت اول به صورت منجز، در حالت دوم به صورت معلق (همراه با شرط تملیک تدریجی) و به نسبت اقساط پرداختی و در حالت سوم نیز به صورت معلق و به محض پرداخت آخرین قسط ثمن.

انتقال حقوق و تعهدات قراردای از جمله قراردادهای مهم و شناخته شده توسط مقنن در نظام های حقوقی است. یکی از موارد انتقال قرارداد در حقوق ایران در قانون پیش فروش ساختمان سال 1389 مطرح گردیده و قانونگذار در دو ماده 17 و 18 آن قانون، ضمن پرداختن به موضوع انتقال قرارداد، شرایط و آثاری را مطرح کرده که در این تحقیق مورد بررسی قرار می گیرد. این تحقیق به صورت توصیفی تحلیلی سعی کرده است تا با پرداختن به اصول و موازین انتقال قرارداد و توجیه آن در نظام های حقوقی، چگونگی انتقال قرارداد پیش فروش ساختمان را تجزیه و تحلیل کند. از مهم ترین شرایط انتقال قرارداد مزبور را که مقنن بیان داشته می توان به رضایت طرف اصلی قرارداد به انتقال و لزوم کتبی و رسمی بودن قرارداد انتقال اشاره کرد. همچنین این اقدام قانونگذار بسیار ارزشمند بوده و علاوه بر داشتن اثراث اقتصادی فراوان، گامی جهت یکپارچه سازی این گونه معاملات بوده است. در قوانین کشورهای مختلف از جمله فرانسه، قوانین جداگانه ای در مورد انتقال قرارداد وجود دارد ولی این امر در قوانین ایران مورد توجه قرار نگرفته است.